Νέοι κανόνες Δόμησης Καρπάθου

Στις 14 Δεκεμβρίου 2015 συζητήθηκε στο Δημοτικό Συμβούλιο Σχέδια Προεδρικών Διαταγμάτων με το οποία θεσπίζονται νέοι κανόνες δόμησης και Αρχιτεκτονικής για τους οικισμούς της Καρπάθου που έχουν κάτω από 2000 κατοίκους.

Με τα Π.Δ. καθορίζονται ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης καθώς και μορφολογικοί κανόνες δόμησης και αρχιτεκτονικής των οικισμών κατά ζώνες:

• Ζώνη Ι: Εντός οικισμού περιοχή όπου γενικά περιλαμβάνει τον αξιόλογο πυρήνα καθώς και τμήματα πυκνοδομημένα που είναι σε επαφή με αυτόν και επηρεάζουν την θέα, το τοπίο ή είναι σημεία εισόδου σ αυτόν.
• Ζώνη ΙΙ: Η υπόλοιπη εντός οικισμού περιοχή
• Ζώνη ΙΙΙ: Χώρος προστασίας του περιβάλλοντος τοπίου εκτός των ορίων του οικισμού για την ανάδειξη και θέαση του.

Το Δ.Σ. με την 197/2015 απόφασή του ενέκρινε την εισήγηση της Τεχνικής Υπηρεσίας του Δήμου και με το αιτιολογικό ότι οι διατάξεις του σχεδίου του Π.Δ. θα αποτελέσουν τροχοπέδη για την συνεχιζόμενη τουριστική ανάπτυξη του νησιού μας προτείνει:

1. Να μην χαρακτηριστούν ως παραδοσιακοί οι οικισμοί Απέρι και Αρκάσα
2. Να μη ισχύσουν οι περιορισμοί που αφορούν στην πέριξ των οικισμών περιοχές (ζώνη ΙΙΙ) όσον αφορά στην κάλυψη και συντελεστή δόμησης και να συνεχίσουν οι υπάρχοντες που αναφέρονται τις κείμενες διατάξεις.
3. Να μην επέλθει καμία δέσμευση δόμησης για τα αδόμητα οικόπεδα εντός των συνεκτικών τμημάτων.
4. Να επιτρέπεται η κατασκευή πισίνας εντός των οικισμών για οποιαδήποτε χρήση κτίσματος.
5. Να μην απαιτείται η χορήγηση βεβαίωσης από την Διεύθυνση Δασών σε καμία περίπτωση στα εντός των ορίων οικισμού οικόπεδα.

Προτείνει ακόμη την διαγραφή των διατάξεων, που αφορούν περιορισμό και διάσπαση του όγκου των κτισμάτων, χωρίς όμως να προτείνονται αποδεκτά από την πλευρά μας όρια  και περιορισμοί και επιφυλάσσεται να υποβάλλει και άλλες προτάσεις αφού μελετηθεί «ενδελεχέστερα» το σχέδιο του Π.Δ.

Το θέμα είναι σοβαρό. Δεν αφορά μόνο την τουριστική ανάπτυξη της Καρπάθου, όπως αναφέρεται στην απόφαση, αλλά  όλους όσους θέλουν να κτίσουν ή να συντηρήσουν κτίσματα  σε όλους τους οικισμούς εκτός των Πηγαδίων. Έπρεπε ως εκ τούτου να αποτελέσει αντικείμενο μιας ευρύτερης διαβούλευσης, να μελετηθεί  «ενδελεχέστερα» και να υποβληθούν πλήρως αιτιολογημένες προτάσεις για να μη βρεθούμε  προ τετελεσμένων.

Στο Δ.Σ. παρουσιάσθηκαν και οι παρατηρήσεις του παραρτήματος του ΤΕΕ,  υπέρ των οποίων φέρεται  όμως να τάχθηκε μόνο ο Αντιδήμαρχος κ. Κοσμάς. Δεδομένου ότι το ΤΕΕ είναι σύμβουλος  των Δημοσίων Υπηρεσιών για τεχνικά θέματα θα περιμέναμε οι παρατηρήσεις του να αποτελούσαν την βάση  της απόφασης του ΔΣ συμπληρούμενες, όπου χρειαζόταν, από αιτιολογημένες παρατηρήσεις της τεχνικής Υπηρεσίας. Όπως είναι διατυπωμένη η απόφαση τεκμαίρεται ότι το ΔΣ δεν δέχθηκε καμιά από τις  αιτιολογημένες προτάσεις   του ΤΕΕ .

Υπάρχουν όμως και άλλες διατάξεις, πέραν εκείνων για τις οποίες εκφράσθηκαν αντιρρήσεις από το ΔΣ ή το ΤΕΕ, που κρίνεται πως θα δημιουργήσουν προβλήματα αν θεσμοθετηθούν  και χρειάζονται  βελτίωση, τροποποίηση ή και διαγραφή τους. Παραθέτουμε μερικές από αυτές.

Σχέδιο του  Π.Δ.για τους μη παραδοσιακούς οικισμούς:

• « Οι εξώστες πάνω από τους κοινόχρηστους χώρους δεν επιτρέπονται».
• «Ο ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου θα είναι σε επαφή με τον δρόμο και θα χωρίζεται από αυτόν με χαμηλή ή ψηλή περίφραξη».
• -«Τα λιθόκτιστα κτίσματα επιχρίονται ή σαρδελώνονται και βάφονται».(γιατί να μη επιτρέπεται να παραμένουν χωρίς επίχρισμα 😉
• -«Γενικά δεν διακοσμούνται τα σύγχρονα κτίρια με κορνίζες, υπέρθυρα και πορτασιές, κ.λπ., στοιχεία που υπάρχουν στην τοπική αρχιτεκτονική παράδοση των οικισμών αυτών».
• -« Στους ιδιωτικούς ακάλυπτους χώρους των οικοπέδων που  είναι μικρότερα των 200 τ.μ. διαμορφώνονται περιμετρικά παρτέρια».  .
• -«Τα κλιματιστικά, οι ηλιακοί θερμοσίφωνες και οι κεραίες τηλεοράσεων τοποθετούνται στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου σε θέσεις μη ορατές από τους κοινόχρηστους χώρους’».
• -« Στην Ζώνη Ι των οικισμών, τα δίκτυα ΔΕΗ και Τηλεφωνίας θα είναι υπόγεια και θα υπάρχει κεντρική κεραία τηλεόρασης για τη ζώνη αυτή».
• -«Στην Ζώνη ΙΙ των οικισμών όταν το δώμα είναι επίπεδο επιτρέπεται σε αυτό η εγκατάσταση Φ/Β, A/C, ηλιακών συλλεκτών και γενικά Η/Μ εγκαταστάσεων μόνο όταν ο όπισθεν ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου είναι περιορισμένος ή δεν έχει σωστό προσανατολισμό». (Εξ αντιδιαστολής συμπεραίνεται ότι δεν επιτρέπεται στην ζώνη Ι.)

Σχέδιο Π.Δ. Παραδοσιακών Οικισμών:

(Αφορά Καθορισμό Ζωνών Ι, ΙΙ και ΙΙΙ και τροποποίηση των ειδικών όρων προστασίας και περιορισμών δόμησης στους οικισμούς Αυλώνα, Κάτω Λευκό,Όλυμπο, Τρίστομο, Μεσοχώρι και Φοινίκιον   στο σύνολο της έκτασης εντός των ορίων των οικισμών και στον πέριξ αυτών ύπαιθρο χώρο)

«Ως βασικό οικιστικό πρότυπο θεωρείται η μονώροφη κατοικία με την μεγάλη σάλα ή μεγάλο σπίτι και τον παταρό και δίπλα σε σειρά το μικρό δωμάτιο ή μικρό σπίτι με την μουσάντρα για την καθημερινή χρήση. Στην πορεία προστέθηκε βοηθητικό κτίσμα σε Γ το κουζινί και το λουτρό. Το βοηθητικό κτίσμα είχε ανόϊ ή κατώϊ εφόσον το οικόπεδο ήταν επικλινές. Η πρόσβαση του υπόγειου χώρου γινόταν συνήθως από τον δρόμο. Είχε σχεδόν πάντα αυλή σαν ενδιάμεσο στοιχείο ανάμεσα στο σπίτι και τον δρόμο.

• «Εξώστες πάνω από τους κοινόχρηστους χώρους δεν επιτρέπονται.»
• « τύποι κουφωμάτων… Εφαρμόζονται οι διατάξεις του ισχύοντος Π.Δ. ΦΕΚ961Δ/2003.»
• «Τα κλιματιστικά, οι ηλιακοί θερμοσίφωνες και οι Η/Μ εγκαταστάσεις γενικά τοποθετούνται στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου σε θέσεις μη ορατές από τους κοινόχρηστους χώρους».
• «Γενικά στην Ζώνη Ι των οικισμών απαγορεύονται οι κατεδαφίσεις κτισμάτων που κατασκευάστηκαν πριν το 1955 ή, εφόσον είναι επικινδύνως ετοιμόρροπα, να εγκρίνεται η ανακατασκευή τους στο ίδιο περίγραμμα».
• «Στους ιδιωτικούς ακάλυπτους χώρους των οικοπέδων που είναι μικρότερα των 200 τ.μ. διαμορφώνονται περιμετρικά παρτέρια».
• «Στους οικισμούς της Ολύμπου (και του Απερίου) καθορίζονται επιπλέον ζώνες προστασίας του περιβάλλοντος τοπίου των οικισμών.
• «Θα πρέπει να εκπονηθεί ειδική μελέτη προστασίας του θαλάσσιου μετώπου στον οικισμό Τρίστομο».
• «Στην Ζώνη Ι των οικισμών, τα δίκτυα ΔΕΗ και Τηλεφωνίας θα είναι υπόγεια και θα υπάρχει κεντρική κεραία τηλεόρασης για τη ζώνη αυτή».
• «Στην Ζώνη ΙΙ των οικισμών επιτρέπεται η τοποθέτηση ηλιακών συλλεκτών και Φ/Β πανέλων εφόσον προσαρμόζονται στην κεκλιμένη στέγη χωρίς να είναιορατά από τον δρόμο, καθώς και η κατασκευή φυτευτών δωμάτων. Όταν το δώμα είναι επίπεδο δεν τοποθετούνται Η/Μ εγκαταστάσεις».

Στον οικισμό Αυλώνα:

• Δεν εκδίδεται καμιά οικοδομική άδεια ανέγερσης ή επισκευής αν δεν υπάρχει μελέτη διάθεσης λυμάτων στην οποία θα διασφαλίζεται η νόμιμη απόσταση από την στέρνα.
• Δεν επιτρέπεται η ηλεκτροδότηση ή τηλεφωνοδότηση κανενός κτίσματος με εναέριο δίκτυο.
• « Οι διαμορφώσεις και οι φυτεύσεις των υπαίθριων κοινοχρήστων χώρων θα πρέπει να είναι ομοιόμορφες για ολόκληρο τον οικισμό και να εγκρίνονται από το Σ.Α. πριν την κατασκευή τους».
• «Σε περίπτωση κατεδάφισης παλαιάς οικοδομής και ανέγερσης νέας στη θέση της, η ογκοπλαστική διαμόρφωση της νέας οικοδομής θα γίνεται σύμφωνα με τη διαμόρφωση, την κλιμάκωση και τη μορφή της παλαιάς».
• « Στα όρια της περιοχής μελέτης υπάρχουν αγροτοκτηνοτροφικά κτίσματα, ελαιοτριβεία , μύλοι ,φούρνοι .
• Απαγορεύεται η κατεδάφιση και η κάθε είδους αλλοίωση ή καταστροφή των κτισμάτων και των στοιχείων αυτών».
• «Καθορίζεται η Ζώνη ΙΙΙ ως ζώνη προστασίας του περιβάλλοντος τοπίου για την ανάδειξη και θέαση των οικισμών. Στην ζώνη αυτή ισχύουν οι ειδικοί όροι δόμησης και οι μορφολογικοί κανόνες που ισχύουν και για την Ζώνη ΙΙ των οικισμών.» (Κατά συνέπεια και στην ζώνη αυτή της Ολύμπου τα κτίσματα πρέπει να είναι υπόσκαφα. Υπόσκαφο είναι το κτίριο ή το τμήμα κτιρίου που κατασκευάζεται υπό την στάθμη του φυσικού εδάφους και παρουσιάζει μόνο μια ορατή όψη).
• « Για τον οικισμό της Ολύμπου ισχύουν επιπλέον οι ειδικοί όροι των άρθρων : 2 παρ. Β, 3 παρ. 3α και 3β, 4 παρ. 4α, 4β, 4γ καθώς και των άρθρων 5 και 9 του Π.Δ. ΦΕΚ 830Δ/2002. Επιπλέον στην Ζώνη ΙΙ του οικισμού επιτρέπεται μόνο η κατασκευή υπόσκαφων κτιρίων σύμφωνα με τις διατάξεις του ΝΟΚ προκειμένου να διαφυλαχθεί το τοπίο».

Προκαλεί ερωτηματικά το σκεπτικό του Δ.Σ. που ενέκρινε την σχετική εισήγηση της τεχνικής Υπηρεσίας και όχι την πρόταση του ΤΕΕ  που ζητούσε να διαγραφεί η διάταξη που που επιβάλλει τα κτίρια γύρω από την Όλυμπο να είναι υπόσκαφα.

Θα περιμέναμε να γίνουν προτάσεις για βελτιώσεις στο υφιστάμενο καθεστώς, ώστε να διευκολυνθούν οι ενδιαφερόμενοι για αναστήλωση, επισκευή ή και κατασκευή νέων κατοικιών  ή άλλων κτισμάτων και όχι να θεσμοθετούνται  νέοι αυστηρότεροι κανόνες που  δεν έχουν σχέση  με την διατήρηση της μορφής των οικισμών . Θα μπορούσε για παράδειγμα να προβλεφθεί ότι για την κατασκευή κουφωμάτων παραδοσιακού τύπου να  χρησιμοποιούνται και απομιμήσεις ξύλου. Να προβλεφθεί ότι θα επιτρέπεται στους αναστυλούμενους ανεμόμυλους θα επιτρέπεται να κατασκευάζονται έστω και «υπόσκαφοι βοηθητικοί χώροι» και ότι θα μπορούν να αλλάζουν χρήση διατηρώντας τα εξωτερικά τους χαρακτηριστικά. Διαφορετικά σε λίγα χρόνια  όλοι θα καταστούν   ερείπια.

Περιμέναμε να  επισημάνουν ότι στην Αυλώνα, όπου οι περισσότεροι στάβλοι είναι κατασκευασμένοι πάνω σε πετρώδες υπέδαφος, είναι υπερβολή να απαιτείται να είναι υπόγεια όλα τα δίκτυα ΔΕΗ και ΟΤΕ  και να χρειάζεται ακόμη και για επισκευή του στάβλου μελέτη διάθεσης λυμάτων, όταν μάλιστα δεν υπάρχει δίκτυο αποχέτευσης και οι περισσότεροι στάβλοι χρησιμοποιούνται  μόλις δυο-τρεις μέρες τον χρόνο.

Προτεραιότητά μας δεν  πρέπει να είναι να φτάχνουμε σπίτια με πισίνα, όπως γνωμοδότησε το ΔΣ, ούτε να επιτρέπεται η κατασκευή κτισμάτων υπερβολικά μεγάλου όγκου άνω των 450 ή 600 κμ που δεν συνάδουν με την παράδοσή μας.

Ελπίζουμε το Δημοτικό Συμβούλιο , που προφανώς δεν είχε χρόνο να μελετήσει  ενδελεχώς το θέμα  και στηρίχθηκε στην εισήγηση της Τεχνικής Υπηρεσίας, να μελετήσει άμεσα ενδελεχέστερα  τις προτάσεις των μελετητών και. να υποβάλει στο Υπουργείο ρεαλιστικές και αιτιολογημένες αντιπροτάσεις, που θα αποβλέπουν στην διατήρηση της τυπολογίας των κτιρίων  και της μορφής των οικισμών  αλλά παράλληλα θα διευκολύνουν την ανακατασκευή, επισκευή ή αναστύλωση παλιών κτισμάτων άλλα και την ανέγερση νέων.

“Μέτρον άριστον”  όπως έλεγαν οι  αρχαίοι πρόγονοί μας.